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環京樓市觀察|大廠雖好,請不貪杯!

來源∶北三縣房產網????時間∶2023-07-31T10:44:27

  大廠樓市房源整體進入稀缺時期,但潛在需求量依然沒有因政策及房源變化而減少,反而有逐漸增多的跡象。

  主要原因在于北三縣利好消息接踵而至,一改昔日只打雷不下雨的形象,比如2月26日在大廠開完“北京市與廊坊北三縣項目推介洽談會”后,緊接著于3月17日便舉行重點項目集中開工儀式。種種跡象表明,2019年的北三縣將正式進入新北京圈層的發展始年。而大廠區域因得天獨厚的地理位置,備受投資群體及置業群體的關注。

  大廠區域可以簡單分成三個板塊:潮白新城、夏墊和縣城新城板塊。

  潮白新城

  北三縣具有發展潛力板塊的領航者

  潮白新城坐落于大廠縣祁各莊鎮,因臨近北京城市副中心行政辦公區而聞名全國,很多人對大廠的印象也是由此板塊而產生好感,潮白新城能夠走入人群的視野實屬不易,從處女地到如今接近高樓林立,經歷了10年的發展,但中間近4年的時間因“通州與北三縣協同發展規劃”的原因而停滯不前,目前依然缺少商業、醫療及路網配套。

  潮白新城整潔的容貌與燕郊無序混亂的開發建設形成了鮮明對比,也改變了燕郊作為北三之巔的地位,目前來看大廠的潮白新城板塊憑借踐行“先規劃后發展”的政府主導模式,逐步成為北三縣具有發展潛力板塊的領航者。

  潮白新城(祁各莊)是北京非首都功能疏解的高端承載區,是大廠都市服務新區和總部商務發展中心,未來要重點完善提升道路交通、通信、水電等硬件環境和產業政策、園區運營服務等軟環境,吸引集聚北京市高端資源,著力引進高新科技企業、科研院所、科技服務企業和影視傳媒企業,配套發展商貿服務、休閑娛樂、文化旅游等產業。

  已交房項目:英國宮1-10期、溫莎郡1期、潮白家園1-4期、學府瀾灣1-3期、盛景瀾灣1期、盛景瀾灣2期(部分)等。

  在建項目:盛景瀾灣2期(部分)、四季瀾灣、紫薇園、雅瑞園、雅欣園、雅玥園、雅韻園、逸翠園、雅瀾園、雅春園、人大社區等。

  待建配套項目:潮白河新橋、幸福港灣商業綜合體、幸福醫院、人大附中附小等。

  大廠潮白新城除了有光鮮的外表之外也存在急需配套完善的一面,任重而道遠吧!

  項目測評報告:

  項目:雅瀾園(盛景瀾灣系列產品)

  評定星級:★★★★(五星為滿分)

  價格:17000-20000元/㎡

  小區分布: 9棟住宅,948 套

  容積率:2.0

  綠化率:35.57%

  層高:2.9米

  樓間距:各樓棟東西間距約 20 米-25 米、南北樓間距約 50~60 米

  產權:70年,2017.02.03獲得國用建設用地使用權

  交房時間:2021 年 10 月 30 日

  項目地址:濱河大道西側、近水路北側

  產品戶型:85㎡高層兩室、110㎡高層三室、113㎡洋房三室

  區位特點:潮白新城西板塊,東臨英國宮7期,西臨學府瀾灣3期,南臨英國宮2期,北臨燕郊南城。西北方向8.5公里為潞城地鐵站,西南500米為田各莊小學,東南2公里為五環公園,北側與燕郊南外環中間土地為軌道交通用地,西側1.5公里為潮白河新橋(規劃廠通橋)。

  產品劣勢:期房毛坯,人車半分流,五證暫不齊全

  適合人群:工作在國貿——副中心區域,或想置換到潮白新城板塊的家庭,適合有學區需求的家庭,也適合較大體量資金的投資,新房,板塊,地段都具有升值空間。

  總體評價:推薦關注。剛需自住、置換需求,大體量資金投資保值需求。

  夏墊

  產業區+高風險樓盤開發集中地

  夏墊板塊坐落于大廠縣夏墊鎮,大廠潮白河工業區位于此板塊,是規劃中的現代制造業和高新技術產業基地。工業區確立了現代裝備制造業、現代服務業兩大產業方向。

  區域定位:首都東部發展主軸重要節點;京東民族文化古鎮;宜業宜居工貿新城。

  夏墊區域一直是塊被忽視的市場,直到現在,仍有大量的置業群體看不上這塊區域。如果說大廠潮白新城區域是一塊飛地,那么大廠夏墊區域就是在風口上飛奔不起來的板塊,這個板塊的樓盤混雜,對于置業及投資群體來講,一腳不慎就入“坑”,身下泥潭空留“憾”。

  那么,夏墊板塊的價值在于便利的交通規劃,已知的102國道南移線路和平谷線。

  102國道南移線路橫穿燕郊南城——大廠夏墊——三河,全線通車后從夏墊驅車7公里可到燕郊南城迎賓路,驅車20公里可到達北京城市副中心行政辦公區。如果102國道南線不是快速路且紅綠燈較多的話,擁堵時間或不會少于現有的102國道。

  另一條路線就是軌道交通——平谷線,平谷線齊心莊站位于大廠夏墊北側,從齊心莊站到北京城市副中心最近的站點需要近25分鐘的車程,算上其它通勤耗費時間,預計總通勤時間需要40分鐘左右。

  其實,夏墊區域的待發掘價值還在于房價,7公里到燕郊南城迎賓路,房價為燕郊南城的近半的價格。在滿足便利的通勤條件后,燕郊外溢的需求將提升夏墊區域的承接能力。

  夏墊新城是通燕發展主軸上重要的協同新區,是大廠重要的民族特色古鎮和工貿新城,未來重點實施新型農村社區建設工程和老城區更新改造、大廠工業園區優化升級及基礎設施提升工程,著力完善各項公共服務,積極發展新材料、高端裝備制造等新興產業和物流、商務服務等生產性服務業。

  除此之外,北京城市副中心配套區或落戶于夏墊南部板塊(102國道以南),切記只是配套而已,不要做太美好的夢。

  夏墊板塊開發量較大的樓盤:世貿薩拉曼卡、路勁國際陽光城。

  夏墊板塊需謹慎再謹慎購買的樓盤:菩某園(北某悅)、東方某景等,如有銷售強力推薦,可直接拉黑。

  欲在夏墊購房,購房者一定要擦亮眼睛以防入坑。

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